律师解读契税法 契税要涨买房趁早?

说法 2020-8-14 红锦网

  8月11日,十三届全国人大常委会第二十一次会议通过《中华人民共和国契税法》(以下简称契税法),从明年9月1日起实施。届时,从1997年10月1日开始生效实施的《中华人民共和国契税暂行条例》(以下简称“暂行条例”)废止。


  契税法有何亮点?与“暂行条例”又有哪些不同?买房要多缴税吗?契税要怎么收?8月13日,重庆日报记者采访了重庆市律师协会理事、重庆德琅律师事务所合伙人龙莉。


  税率并没发生变化


  “契税法的颁布意味着,作为重大税种的契税,终于从法规的位阶上升到了法律的位阶。”龙莉说,契税法将20多年来散落在“暂行条例”、“实施细则”,财政部、国家税务总局相关“函件”和“通知”里的契税规定进行了汇总,也对原来规定模糊或遗漏的地方进行了补充,是我国税法体系完善的重要举措。


  本次通过的契税法共计十六条。“别看条数少,但内容涵盖全面,从纳税人、征税对象、纳税义务发生时间、计税依据、税率、法定减免、征收管理等几个方面作了全面的规定。”龙莉说。


  “税率是本次契税法通过后被大众传得最多的一个点,很多房产中介甚至借此宣传‘契税要涨,买房趁早’。”龙莉说,这其实是对契税法的误读。我国现行“暂行条例”自1997年开始实施时,就规定“契税税率为3%-5%”,本次通过的契税法完全沿用该税率,没有变化。


  为何平时买房交的契税没有这么多?对此,龙莉解释,这是因为契税是地方税,也就是征收后留存当地,在执行过程中,省、自治区、直辖市在报备财政部和国税总局后可以执行不同的税率。比如,重庆市购房就是依据《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》执行的1%、1.5%、2%的税率。


  本次通过的契税法并没有对税率进行调整,只是因为上升到法律的位阶,契税法由全国人大常委会通过,故对税率具体实施的调整,由省、自治区、直辖市报全国人大常委会和国务院备案,备案主体发生了变化。


  免征注意适用条件


  龙莉说,对于免征契税,契税法规定了六种情况。其中与老百姓最相关的是第四和第五种情况。


  第四种情况中,夫妻之间变更不交契税是财税[2014]4号《关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》的内容;第五种情况中,法定继承人继承不交契税是国税函[2004]1036号《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》的内容。


  龙莉提醒,这两种情况要适用免税,一定要注意适用条件。第四种情况是夫妻关系存续期间,这是对时间的限制,只要满足该条件,对夫妻之间房屋的过户更名、加名、减名、确定份额等都是免契税的。


  第五种情况是关于继承的。这里的条件是只有法定继承人在继承时免契税,包括法定继承人通过遗嘱进行继承。如果是非法定继承人通过遗嘱承受房产土地,则不能适用,应按接受赠与来缴税。


  申报时间更合习惯


  “在计税依据上基本无变化,契税法也是明确以成交价格为确定依据。”龙莉说,值得注意的是,对于成交价格的确定,不仅仅是约定的货币价款数额,也包括以实物、其他经济利益为对价的情况;在赠与等无对价的情况下,由税务部门根据市场价核定价格。


  同时,给予了税务部门在价格明显偏低的情况下以《税收征收管理法》要求进行调整核定征税的权力。


  那么,是否价格明显偏低就一定会被核定呢?


  “这要看是否有正当理由。”龙莉举例说,比如十年前原购买价80万元的一套房产,现市场价值约500万元,若是进行二手房交易,为少交契税,把合同上价格写为100万元,则会被税务部门认定为价格明显偏低且没有正当理由,从而仍会被按市场价核定征收契税;如果是父母与子女之间的买卖合同,直系亲属之间过户不以营利为目的,有正当理由不按市场价转让,税务部门则不会予以核定。


  此外,“暂行条例”中规定,契税的申报在纳税义务发生之日起10日内进行纳税申报,契税法调整为契税的申报缴纳时间为“依法办理土地、房屋权属登记手续前”,这样就更加符合交易习惯,也为有条件的退税做了铺垫。


  新增申请退税规定


  “契税法的新增亮点,是第十二条规定的申请退税,这是契税征收历史上的重大变化。”龙莉说,现实情形中,有太多因为合同的效力或合同的履行问题导致最终土地房屋不能过户,而原买受人已缴纳了税款的情况。但在“暂行条例”和相关细则、财税文件中,都没有对此种情况是否可以退税进行明确规定或说明。


  龙莉说,房屋土地标的额大,对应税率即使为1%,相应税额也至少以万计。在没有实际履行完成或被撤销导致权属最终没有变更的情况下,若不能对已缴纳税款予以退还,势必导致当事人的重大利益损失。


  “此前,学界对契税到底是按行为发生进行征税,还是按财产转移进行征税,一直争论不下。”龙莉说,契税法一锤定音,权属转移合同不生效、无效、被撤销或被解除的,只要权属转移登记还没有办理,已经缴纳的契税均可申请退还。这意味着,如果对土地房屋权属变更合同履行有争议或有潜在履行风险的情况下,当事人可以暂缓办理权属登记。


来源|重庆日报

责任编辑|周晏如

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