2001年起施行的《商品房销售管理办法》规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

　　在商品房交易市场中，公摊部分是客观存在的。但随着房地产市场的不断发展，开发商公摊面积计算不透明，少数开发商随意变更约定的公摊面积的现象引发购房者不满。

　　我在调研中发现，商品房公摊面积呈扩大趋势——从最初的10%以下，到现在动辄30%、40%，导致实际得房率低于预期。我认为，这与商品房提档升级、增加电梯数量、公共区域面积增加等有关，也与开发商的暗箱操作有关。如，有的开发商将地下车位出售给购房者后，又将地下车位计入公摊面积要购房者分摊费用。按照规定，业主对于公摊面积部分享有权利，但在现实生活中，公摊面积上设置广告、车位等带来的收益，很少有业主享受到，造成“只公摊成本，不公摊收益”的局面。

　　此外，购房者不仅在购房时要为公摊面积买单，并且每年的物业费、供暖费等都要继续为公摊部分付费。由此，购房者取消商品房交易中的公摊面积的呼声日渐增高。

　　我认为，取消商品房交易中的公摊面积不可能一蹴而就。对已经购买房产的人来说，其会面临房产证变更的问题，而重新测量面积和变更手续工作量很大。现行的物业费、暖气费等费用也都是以建筑面积为计量标准。此外，“一刀切”取消公摊面积，可能会直接影响开发商对公共区域的投入，进而影响小区的居住环境和整体品质。

　　相比取消公摊面积的呼声，我建议，进一步完善相关规定无疑更具现实意义和可操作性。

　　首先，厘清公摊标准。制定详细方案，完善各方标准，明确公摊的区域，明确公摊面积的最大比例、收费标准、测量方式，让群众放心缴费、愉快缴费，减少、避免相关争议。

　　其次，引进惩罚赔偿机制。出台惩罚赔偿办法，明确赔偿数额，对开发商随意扩大公摊面积、超过合理误差的，按照规定对开发商进行处罚，也可以参照消费者权益保护法中的惩罚性赔偿标准，要求其给予购房人公摊面积费用一定倍数的赔偿，维护购房者合法权益。

　　最后，落实公摊收益。有关管理部门和业委会应监督物业，建议检察机关公益诉讼部门监督开发商上级主管部门主动履职，防止侵害公共利益，按照民法典及相关规定，将业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后由业主共享，让业主在为公摊面积买单的同时也能从公摊面积中受益。

采访整理|姚晓滨

编辑|常畅

来源|检察日报